Sowohl die Anbieter gewerblicher Immobilienfinanzierung als auch Nachfrager sehen sich seit mehreren Jahren einer veränderten Situation gegenüber, die es in einer angemessenen Weise zu bewerten gilt. Insbesondere seit dem Ausbruch der weltweiten Finanzkrise im Jahr 2007 und der damit einhergehenden Niedrigzinsphase auf der einen Seite, sowie den umfangreichen regulatorischen Veränderungen auf der anderen Seite, haben den Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung in jüngster Vergangenheit entscheidend geprägt. Diese Entwicklungen führten und führen zu weit reichenden Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung im Allgemeinen und auf die gewerbliche Immobilienfinanzierung im Speziellen. Die vergangenen Entwicklungen müssen nachvollzogen werden, um hieraus Rückschlüsse auf die möglichen zukünftigen Veränderungen ziehen zu können. Die vorliegende Arbeit verfolgt die Zielsetzung, aus der Darstellung und Analyse der wichtigsten Zusammenhänge, einen praktischen Erkenntnisgewinn für die Markteilnehmer der gewerblichen Immobilienfinanzierung zu erzielen. Darüber hinaus sollen weitere Anreize für eine tiefergehende Erforschung der einzelnen Themenkomplexe generiert werden. Die Arbeit besteht aus einem theoretischen und einem praktischen Teil und bedient sich eines qualitativen Forschungsdesigns, dessen Kernelement die Durchführung von Experteninterviews ist.
Textprobe: Kapitel: 2.2.2 Besonderheiten des deutschen Finanzierungsmarktes
Zunächst einmal unterscheidet sich der deutsche Immobilienmarkt aufgrund der
föderalen Struktur der Bundesrepublik Deutschland grundlegend von anderen
europäischen Immobilienmärkten. In Deutschland existiert keine dominierende
Metropole wie beispielsweise in Frankreich oder Großbritannien, sondern
mehrere bedeutende Immobilienmärkte. Diese sind Hamburg, Berlin, München,
Frankfurt am Main und Düsseldorf (Bone-Winkel, Focke & Schulte, 2016, S. 20).
In zahlreichen Marktstudien werden zudem Köln und Stuttgart als weitere
bedeutende, deutsche Immobilieninvestment und -mietmärkte aufgeführt. Die
Auswirkung der föderalen Struktur macht sich beispielsweise auf dem Büromarkt
bemerkbar. Während die Wirtschaftsstrukturen und somit auch die Büromärkte in
Ländern wie Frankreich oder Großbritannien eher zentralistisch ausgerichtet
sind, weist der deutsche Büromarkt eine polyzentrische Struktur auf. Die
Konzentration der ökonomischen Aktivitäten auf eine zentrale Metropole führt
unter anderem dazu, dass sich die Mietpreise für Büroimmobilien in Städten wie
London auf einem vergleichsweise hohem Niveau befinden (Schulten & Denk, 2017,
S. 254). Der Finanzmarkt gilt in Deutschland als bankendominiert. Damit
unterscheidet er sich grundsätzlich vom US-amerikanischen Finanzmarkt in dem
die Kapitalmarktfinanzierung eine bedeutendere Rolle spielt jedoch nicht
zwangsläufig von anderen europäischen Finanzmärkten. Die europäische
Wirtschaft finanziert sich insgesamt zu 80 % über den Bankensektor (Mersch,
2014). Auch im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung können Banken
traditionell einen bedeutenden Marktanteil sowohl in Deutschland als auch in
Europa vorweisen. Die Emission von Anleihen am Kapitalmarkt, insbesondere
durch Banken, ist die in Deutschland beherrschende Art der Refinanzierung von
Immobilienkrediten (Rottke, 2011, S. 957). Die Herausgeber von Anleihen
platzieren handelbare Wertpapiere am Kapitalmarkt, die Forderungen gegenüber
dem ausgebenden Emittenten darstellen. Eine weitere gebräuchliche Bezeichnung
ist daher der Begriff Schuldverschreibung (Knüfermann, 2016, S. 142). Für eine
fest vereinbarte Laufzeit leihen sich Banken Kapital und zahlen hierfür fest
vereinbarte Zinsen (Rottke, 2011, S. 957). Hierdurch erhalten die Institute
die Möglichkeit mittel- und langfristige Kredite mit festen Zinssätzen
anzubieten (Brauer, 2013, S. 471). Für die Refinanzierung von gewerblichen
Immobilienkrediten haben neben Unternehmensanleihen insbesondere Pfandbriefe
eine große praktische Bedeutung (Rottke, 2011, S. 957). Ein Pfandbrief ist
eine Anleihe, welche zusätzlich durch eine Deckungsmasse besichert ist. Die
Deckungsmasse entspricht bei Hypothekenpfandbriefen grundsätzlich die durch
Grundpfandrechte besicherten Kreditforderungen (Schäfers et al., 2016, S.
487). Auf eine tiefergehende Beschreibung des deutschen Pfandbriefgesetzes
soll an dieser Stelle verzichtet werden. Mit dem deutschen Pfandbrief verfügen
die deutschen Pfandbriefbanken über eine äußerst attraktive
Refinanzierungsmöglichkeit, die im Vergleich zu ausländischen Finanzmärkten
als eine Besonderheit angesehen werden kann. Deutschland rückte, nicht zuletzt
aufgrund der im Vergleich zu anderen europäischen Staaten verhaltenen
Entwicklung bei Mieten und Preisen, zunehmend in den Fokus ausländischer
Investoren (BMVBS, 2009, S. 25-26). Im Gegensatz zu vielen internationalen
Immobilienmärkten war der Handel mit Immobilien in Deutschland vor dieser Zeit
die Ausnahme, sodass sich der deutsche Immobilienmarkt durch eine
vergleichsweise geringe Volatilität der Immobilienpreise auszeichnet (Knepper,
2003, S. 189). Eine weitere Begründung für die geringere Volatilität ist in
der risikoorientierten Festlegung von Margen zu sehen, die sich unter anderem
am Beleihungswert der finanzierten Immobilie orientiert (Quentin, 2014, S.
38). Die Ermittlung des Be
