Ausfallrisiken gewerblicher Immobilienfinanzierungen

Diese Arbeit befaßt sich mit der Bewertung und Absicherung von Ausfallrisiken gewerblicher Immobilienfinanzierungen vor dem Hintergrund ihrer Immobilienmarktsensitivität. Zu Beginn werden gewerbliche Immobilienfinanzierungen und Bauträger mit dem Ziel analysiert, ihre ausfallrisikorelevanten Charakteristika herauszuarbeiten. Dabei wird die Möglichkeit aufgezeigt, die Wertentwicklung der Unternehmensaktiva von Bauträgern mit Immobilienmarktpreisen zu modellieren. Vor diesem Hintergrund werden optionspreisbasierte Ansätze – gegenüber aktuarischen und Bonitätsmigrationsansätzen – als für gewerbliche Immobilienfinanzierungen optimale Bewertungsansätze identifiziert, da mit ihnen nicht nur Kreditausfallwahrscheinlichkeiten genau berechnet werden, sondern auch kreditspezifische Diversifikationseffekte bereits in die Bewertung einzelner Kredite einfließen können. In diesem Zusammenhang kommt der Analyse des deutschen Immobilienmarktes eine große Bedeutung zu: Einerseits ist aufgrund der Vielfältigkeit des Immobilienmarktes grundsätzlich eine kreditspezifische Ausfallrisikoanalyse erforderlich; andererseits bieten die unterschiedlichen Marktrisiken der verschiedenen Segmente und Regionen ein signifikantes Diversifikationspotential. Im Rahmen einer beispielhaften Anwendung werden die Ausfallrisiken einiger fiktiver Bauträgerkredite mit einem optionspreisbasierten Ansatz bewertet. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Bestimmung der Bewertungsparameter und der Analyse ihrer Wirkungsmechanismen. Um das Ausmaß von Diversifikationseffekten anzudeuten, erfolgt die Bewertung der Kredite jeweils bezogen auf zwei unterschiedliche Referenzkreditportefeuilles. Schließlich werden Möglichkeiten aufgezeigt, mit Derivaten (Optionen und Terminkontrakten) auf Immobilienmarktpreisindizes indirekt Ausfallrisiken zu handeln bzw. abzusichern. Dabei wird sowohl die Absicherung eines einzelnen Kredites als auch die Absicherung eines Portefeuilles betrachtet.