Immobilienportfoliomanagement mit Immobilienindex-Derivaten

Institutionelle Immobilieninvestoren können das Rendite-Risiko-Profil ihrer in Deutschland belegenen, diversifizierten Immobilienportfolios bislang lediglich durch Maßnahmen auf der Objekt-, nicht jedoch auf der Portfolioebene steuern. Dies liegt am Fehlen geeigneter Finanzinstrumente zum Management des Immobilienmarktrisikos auf dem deutschen Gesamtmarkt bzw. auf sektoralen und geographischen Teilmärkten. Dadurch wird Portfolioverantwortlichen die Möglichkeit verwehrt, entweder ihre zum Teil erheblichen Vermögenspositionen gegen adverse Marktentwicklungen zu schützen oder aber Immobilienmarktrisikopositionen zeitnah und effizient aufzubauen. Gerade vor dem Hintergrund des zunehmenden Performance-drucks durch die Kapitalmärkte muss jedoch ein modernes Immobilienportfoliomanagement eine Leistungsfähigkeit entwickeln, die zu jener anderer Asset-Klassen aufschließt und mit ihr Schritt hält. Die Einführung von Immobilienindex-Derivaten auf dem deutschen Markt erscheint daher aus theoretischer Sicht als vielversprechend, um Effizienzverbesserungen bei der Marktrisikosteuerung von Immobilienportfolios zu erreichen. Während die einzelwirtschaftliche Vorteilhaftigkeit solcher Instrumente zum Risiko-, Kosten-, Renditeverbesserungs- und Regulatory-Management offensichtlich ist, müssen jedoch unterschiedliche Anforderungen erfüllt sein, damit sich ein funktionierender Markt für solche Produkte entwickeln kann. Als wichtigste Voraussetzung wird im Rahmen der vorliegenden Arbeit die Auswahl eines geeigneten Basisobjektes identifiziert und ausführlich diskutiert. Hierbei wird deutlich, dass sich keines der betrachteten Index-Konzepte uneingeschränkt zur Verwendung als Basisobjekt von Index-Derivaten eignet. Darüber hinaus werden weitere Rahmenbedingungen des deutschen Marktes auf der Grundlage von Experteninterviews mit dem Ziel untersucht, Aussagen über die Marktfähigkeit von Immobilienindex-Derivaten auf dem deutschen Markt abzuleiten. Während die aktuellen Gegebenheiten auf dem deutschen Markt den Schluss zulassen, dass sich mittel- bis langfristig kein liquider Markt für Immobilienindex-Derivate in Deutschland entwickeln wird, so ist durchaus mit der Entstehung entsprechender illiquider Produkte innerhalb des kommenden Jahrzehnts zu rechnen. Besonders attraktiv erscheinen hierbei Total-Return-Swaps, da ihre mehrperiodige Struktur der Natur des Immobiliengeschäfts entgegenkommt. Darüber hinaus ist zu erwarten, dass Immobilienindex-Zertifikate als Retail-Produkt dem Privatkunden, aber auch institutionellen Investoren angeboten werden. Unter den gegebenen Rahmenbedingungen und Entwicklungsperspektiven auf dem deutschen Markt besitzt zum heutigen Zeitpunkt alleinig der DIX Deutscher Immobilien Index das Potenzial, zum Basisobjekt solcher Produkte zu avancieren.