Die Mietpreisbremse

Selten haben mietrechtliche Reformvorhaben so große Wellen geschlagen wie die Mitte 2015 installierte „Mietpreisbremse“ für den Neuabschluss von Wohnungsmietverträgen. Selten dürften die Erwartungen, die an dieses Instrument geknüpft wurden, so weit entfernt von den Ergebnissen liegen. Der größte Mieterverein Deutschlands, der Berliner Mieterverein, musste eine ernüchternde erste Drei-Monats-Bilanz ziehen: Obwohl Berlin als erstes Bundesland pünktlich mit dem Mietpreisbremsenstart am 1. Juni die notwendige Rechtsverordnung erlassen und der Berliner Mieterverein lautstark die Trommel für eine breite Überprüfungsaktion der Neuvertragsmieten geschlagen hatte, fand sich nach drei Monaten nur ein einziger Mieter unter den über 2,5 Millionen Mietern der deutschen Hauptstadt, bei dem ein Verstoß gegen die neuen Regelungen festgestellt werden konnte. Das ist erstaunlich dürftig angesichts des monatelangen Hypes um das neue Instrument. Dass man durch die Deckelung von Preisen Angebotsengpässe beseitigen kann, behauptet niemand, der ernstgenommen werden will. Im Gegenteil: Dass der (steigende) Preis als Knappheitsindikator in marktwirtschaftlich organisierten Systemen das wichtigste Stimulans zur Beseitigung von Angebotsengpässen darstellt, ist in der Wirtschaftswissenschaft unstrittig. Dass es zu Fehlentwicklungen kommt, wenn man die Funktion des Preises als Knappheitsindikator einschränkt oder beseitigt, auch – Belegbeispiele dafür gibt es zuhauf. So stellt sich die Einführung der Mietpreisbremse keineswegs als das dar, was zu ihrer Begründung herreichen musste, nämlich als Hilfe bei der ausreichenden Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen, sondern lediglich als Förderprogramm für eine gutverdienende Mittelschicht, die sich künftig bei gekappten Preisen mit mehr Wohnfläche versorgen kann. Auch die bereits im Ausgang vor allem für die weniger gebildeten (und damit schützenswerteren) Schichten der Bevölkerung schwer umsetzbaren Regelungen bei der Rüge gegebenenfalls überhöhter Mieten nähren die Zweifel an einer inneren Vernunft der Regelung. Die ortsübliche Miete sei, so hat es einmal einer der großen deutschen Mietrechtskommentatoren formuliert, „eine heillos unbekannte Größe“. Doch muss man sie kennen, will man die Mietpreisbremse anwenden, die als Regelfall formuliert: Maximal ortsübliche Miete plus 10 Prozent! Die eine Scheingenauigkeit vorspiegelnden qualifizierten Mietspiegel verlieren gerade unter der Lupe wissenschaftlicher Durchleuchtung ihren Nimbus. Nicht, weil ihre Ersteller „geschlampt“ hätten, sondern weil sich der normative (und damit auch wohnungspolitischer Deformation zugängliche) Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mit der Mieterfassung nach „wissenschaftlichen Grundsätzen“ verträgt. Zwischen all diesem Grundsätzlichen will die vorliegende Broschüre ein ganz praktischer Ratgeber für Vermieter, Mieter und Hausverwalter sein, wie mit dem neuen und schwer handhabbaren Instrument „Mietpreisbremse“ vernünftig und dem Rechtsfrieden dienend umgegangen werden kann. Die Sprache ist deshalb so gehalten, dass auch Laien sie verstehen, und zahlreiche Beispiele erleichtern ein vertieftes Verständnis für die Materie.