Tim Wameling Knihy

Der Marktwert von Immobilien befindet sich in einem Wandel. Er wird zusehends durch Eigenschaften charakterisiert, die bisher nicht im Fokus der Verkehrswertermittlung standen. Durch zunehmende Modernisierungstätigkeiten verliert beispielsweise das Baujahr an Bedeutung. An seine Stelle tritt - nicht zuletzt durch den öffentlich-rechtlichen Energieausweis beflügelt - das Merkmal Energieeffizienz. Der Autor erläutert die aktuellen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhänge und liefert auf Basis statistischer, ingenieurwissenschaftlicher und ökonomischer Untersuchungen Modelle und praxisorientierte Verfahren zur marktgerechten Beurteilung energetischer sowie weiterer nachhaltiger Gebäudeeigenschaften.

Die rechtliche wie normative Regelungsdichte zur energetischen und ökonomischen Gebäudebewertung ist in Deutschland sehr ausgeprägt. Diese Vorschriften und Regelwerke korrespondieren vielfach nicht miteinander, zudem existieren Doppelregelungen. Die Untersuchungen der Datengrundlagen zeigen, dass energetische Bedarfsberechnungen systemimmanente Abweichungen von mehr als 30 Prozent aufweisen können. Aus Sicht der Verkehrswertermittlung können Energieausweisergebnisse - gleichgültig, ob verbrauchs- oder bedarfsgestützt - daher nur mit einem sehr groben Raster interpretiert werden. Durch zwei umfangreiche Felduntersuchungen in Nienburg und Hannover konnte gemeinsam mit den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse das Verhältnis von Energieeffizienz und Kaufpreis an knapp 400 Objekten untersucht werden. Die Ergebnisse zeigen eine konkrete monetäre Abhängigkeit, die allerdings eine hohe Korrelation mit dem Baujahr aufweist. Auf Basis der energetischen, ökonomischen und statistischen Forschungen wurden Überschlagsformeln zur energetischen Wertbestimmung entwickelt. Im letzten Teil der Arbeit werden Vorschläge zur Einbindung der Ergebnisse in das Sach- und Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung dargestellt.